為何要強拍？大業主是最大得益者嗎？

香港地少人多，回看2019年私人住宅落成量有13,643個單位，比前一年少了35%。另一邊廂，除了啟德有作重新規劃外，市區幾近沒有全新的住宅用地出售，因而令在過去的40年一直都有發展商向舊區樓宇及地段「埋手」，積極申請舊樓/地段強拍，最近10年來的強拍宗數更上升不少，例如︰

「–香港「舖王」鄧成波家族持有大部分業權的尖沙嘴加連威老道61至73號項目，底價19億。

-位於銅鑼灣霎東街5號商住樓宇、9A及9B號舊樓及勿地臣街10至12號，地下設有舖位的商住樓宇及16號舊樓，物業估值共逾9.67億元。

-1967年落成，共有66伙的九龍又一村玫瑰苑，估值近10億元等等。」

例子多不勝數，惟申請強拍門檻不低，並非有錢就可以，而且阻礙亦多，如收購過程遇到部分小業主拒絕、或失蹤、甚至死去，還有申請費用高昂等。

但到底怎樣才可申請強拍？又是否一定是大業主得益呢？不如就先講解甚麼是強拍開始吧。

強拍亦即是「強制拍賣」，政府於90年代，為了解決樓宇老化及失修，以至個別業主失蹤或死亡問題，認為需要持續推行重建計劃，於是在98年提出方案，之後立法會通過並在99年實施《土地(為重新發展而強制售賣)條例》（香港法例第545章）。

法例指凡一名或多於一名人士/公司（統稱大業主）擁有某地段的不可分割業權份數*中不少於90%，就可向土地審裁處提出申請，為該樓宇或地段日後的重新發展而進行強制拍賣，如土地審裁處認為申請符合法例條件，就允許申請。而大業主，或其他財團在拍賣中，成功購得該樓宇/地段的話，小業主可憑其擁有的業權而獲得賠償*。

後來，政府在2001年成立市區重建局，取代前土地發展公司，以半官方形式繼續協助進行樓宇復修以達到市區更新的目的，但進度仍是十分緩慢，追不上香港經濟轉變，最終政府在2010年修例，降低申請強拍門檻，分成以下3類地段可申請。

政府把擁有地段不可分割業權份數不少於90%下降至80%，即是當大業主得到8成以上的業權份數時，就可申請；條件之一是該物業的佔用許可證表明樓齡達50年或以上；或坐落非工業地帶而地段上的所有工業大廈樓齡均達30年或以上，就符合申請條件。

修改條例是為了加快市區重建步伐，99年至09年內申請強拍有61宗。自2010年修例之後，9年內則收到209宗，升幅有3.42倍。

不過，仍有細節地方需注意，根據條例第4(2)條，土審處要先信納申請強拍樓宇的樓齡或維修狀況，是有需要重新發展，才會批准申請。即使樓齡已符合申請標準，但若果土審處認為該樓宇仍有相當的經濟價值，則會延長該壽命，又或者是申請者聘用結構工程師或建築測量師，提出報告，以證明該樓宇有需要重新發展。

而在大業主的收購過程中，必先給予小業主至少2次的合理收購價，如果沒法證明曾向小業主作出2次收購價，即使已取得8成或9成以上業權份數，都不可申請強拍。

當大業主成功收取8成業權份數後，就可入稟土審處申請，然後聘請估價測量師定好該拍賣整個樓宇/地段的底價，並交予測量師行託管，而該樓宇及地段則會被凍結，其間不得隨便進行買賣，除了大業主向未收購的物業小業主繼續提出收購，如完全成功收購，則可向土審處撤回強拍要求。

大業主亦需要刊登中、英文報紙各一份，以示公開通知各方，土審處已作出命令，將會售賣該地段。另外，亦要將售賣令的文本交給每位小業主及地政總署署長。完成以上各項程序，申請強拍才算得上完結。

但到真正強拍時的過程及後繼安排又是怎樣呢？在這篇文中多次提到的不可分割業權份數，到底是甚麼、如何計算？小業主可以參與拍賣嗎？而在拍賣中，底價如何制定，這會影響大業主的最後利益嗎？還是花費一輪功夫後，反被人獲漁人之利？

這些問題就在下篇<強拍系列(二)>和大家講解吧！

參考資料︰
土地 (為重新發展而強制售賣 )條例

香港物業報告

土地審裁處