【如今天你的物業被收購，作為小業主有Say嗎？】

上回探討過強拍是甚麼後，這次就說說，萬一你所住的單位被收購，但又不想接受大業主給你的收購價，可以怎樣？

當有大業主進行收購時，有小業主並不想賣掉業權，可能你會想，小業主可否一同參與拍賣，並舉手托高價格，至少可以再賺多點。

有這類想法不足為奇，不過，有幾點值得注意，當托高出價競投，是有機會把價錢抬高，從而獲利，同時亦需承擔極大風險。記得，土地審裁處就是民事法庭，是大業主與小業主之間的審裁者，很多事決定需由土審處依法律批准，目的是讓雙方公平得益。

那麼，當大業主已獲得8至9成的業權，並向土地審裁處申請強拍後，小業主也可參加嗎？ 當然可以，並需要聘請律師、或測量師、或專業代理、甚至是親屬，只要是已被列為小業主的證人，就可以向土審處作出整個地段的底價及攤分比例挑戰，當土審處批出強拍後，負責托管地段的受托人，可通過拍賣官要求所有參與拍賣者(包括大業主)交出按金，而最後的底價，是由土審處裁定。

需謹記的是，凡參加競投者，都需交出底價的3%至5%按金，即是如你所住的舊樓，底價拍賣1億元，你需先付3百萬至5百萬按金，若然真的中標成交，需在指定期限下繳付餘額，萬一不能付費，則大業主需重新申請強拍。

而已繳的按金自然不能取回，通常一個月內，如不能完成交易拍賣官會充公，並扣除成本，如堂費、行政費等，再按土審處批出的比例，攤分給大小業主，因此，如果沒有準備足夠金額，就要三思是否參加拍賣，亦幸而這類案例，香港從沒發生過。另一方面，如拍賣成功，中標者則需於6年內把該地重建。

另外，如果大業主拍賣成功，小業主應可得到多少賠償呢？

舉例來說，如果拍賣成交價為1億元，需先扣除拍賣開支，例如土審處的訴訟費、測量師的專業費用、拍賣的行政費、地段轉讓的法律費、差餉及地租、銀行按揭、請經紀代大業主向小業主出2次賠償價的行政費、如有租客或原小業主(已非業主身份)不願離開單位，單一大業主需聘請執達主任的費用等，約幾百萬的成本，剩下的才會按現用值，即包括該單位的建築面積、現時的交吉情況、差餉租值、業權份數，才攤分給各前業主。

所以，最後小業主們所得到的賠償是浮動的，比起大業主最初的賠償費更高或更低都有，所以被強拍前，不妨跟專業人士幫你計計，評估最後得益吧！

參考資料︰
土地 (為重新發展而強制售賣 )條例
香港物業報告
土地審裁處