業權份數如何分？新舊樓業主你要知

在舊樓收購、或有大業主申請強拍時，經常看到「不可分割業權份數(undivided shares)」的字眼，現在就拆解一下甚麼是業權份數吧！以前的樓宇開則簡單，所以很多時候一個單位被分配一份業權份數。如一幢約50、60年的舊樓有50個單位，通常一個單位就佔了1/50的業權份數了，在被收購時所得的賠償，就是以1個業權份數計算。

這對於大業主申請強拍是有影響的，在《強拍系列一》中有提及過申請強拍的條件，其中之一就是大業主需取得80%業權，所以在50個單位中，至少收購了40個單位，才可申請強拍。

又計計數，如果該物業只有4層4個單位，每層有1份，共4份業權份數，那麼大業主要收購多少個單位才可申請強拍呢？對，答案是必須全面收購，因為少了一個業主(25%)的同意，都不能乎合80%的可申請強拍法例，所以這情況就是不能進行強拍了。

利用業權份數而不是以物業價值去進行收購及強拍的理念是，該地段物業不會因個別小數業主的慾望，而防礙各方面的公平利益，用意是平衡各業主，還有社區重建的得益。而各種樓宇的業權份數計算方法，其實早在訂立樓契時已經列明，有些天台亦算是1份業權份數，有些則不計算。

所以，單位的建築面積差異、天台等會否影響業主擁有的業權份數，注意分契細節或自己的屋契或大屋公契(如有)。如想準確一點得知自己所擁有的物業佔有多少業權份數，土地查冊就可以了。

而有些舊樓的設計是地面店舖，樓上是住宅，業權份數有影響嗎？只可以說，一般商業用途的店舖，相對於住宅的價值都較高，而且是小業主用以謀生的工具，因此一般對收購的賠償都期望較高，但謹記即使是一個有價值的地舖，並不等如佔有較多的業權份數，一切基於分契文件或大廈公契細則作準。

隨着時代的變遷，樓宇建築及開則漸漸變得複雜，隨着單位伙數及戶型大小增加，在處理業權份數上亦變得更仔細，有機會是1543/265387。以前諸如公用走廊、樓梯等公用地方都未必會分到業權份數，而且業主亦不需管理這些地方，所以極少舊樓業主會成立業主立案法團或聘請管理公司。

但由於大廈的公用部分及會所設施等，均佔用了部分樓面面積，所以會被按比例獲分配業權份數。即使這些地方業權份數並不屬於小業主，但小業主需按自己持有的業權份數去要攤分該樓宇的管理費用。因此，現時大部分樓宇都會成立業主立案法團，或發展商委派的管理公司去管理這些大廈的公用部分。

其實，在舊樓收購過程中，還有不少「有數得計」的地段，一條樓梯隨時有着決定性的影響，到底是什麼理由？下回再細說。

參考資料︰
《建築物管理條例》
第545章 《土地(為重新發展而強制售賣)條例》 土地審裁處