【生地變熟地 如何把農地點石成金】

不少香港人都十分聰明，喜歡分散投資。除了買樓、買股票是港人較熱愛的項目外，把農地改變用途亦是一種，其中倉地亦有市有價，租值至少可升半倍或一倍，甚至更多。但當中應該注意些甚麼？ 過程又是否很複雜呢？ 繼續看下去吧。

首先有2個名詞，大家必定要知，就是「生地」和「熟地」，「生」就是未經規劃改造的農地；「熟」就是指已改造成有某個目的的地段，如倉地、屋地。

本文會集中說把農地變成倉地的過程和方法，該農地能否改建成倉地，就要先查看該地在分區規劃大鋼(Outline Zone Plan)，該地帶可否作為露天貯物或工業(丁類)用途。若果可以就是一塊可作露天貯物的OS(Open Storage)或工業(丁類)生地了。

在申請土地改變用途前，先要知道某地段的可改造成甚麼用途，建議到城市規劃委員會的網站(OZP Portal) https://www1.ozp.tpb.gov.hk/查看，不需收費，有中英文版本。當你點選了心儀位置，就可看到該地名稱、地帶區別等資料，而重點要知道的，就是附圖註釋文件有關該地帶的第一欄和第二欄的用途細則。
  • OZP Portal圖則的註釋第一、二欄及細則
如果改造的用途屬第一欄，是不用交給城市規劃委員會審批的，只需向地政署申請就可，其中條件是建造不可超過原本土地的50%面積的建築物，原意是要保留農地用途的彈性，而總樓高不可高於17呎，順帶一提，大部分改建都需興建有蓋建築物，多數有蓋的地方，市值會較高。如無合理反對，成功申請時間至少3個月至半年。

而第二欄就要先向城市規劃委員會申請，如混凝土配料廠這類高污染工業，規劃署可能會連同環境保護署，要求申請人做一份環境影響評估(EIA)，查看是否會污染旁邊地段、或有空氣污染、水污染等。當中會有手續費，獲批後才能回地政署作剩下的審批申請。

有意投資人士要留意，申請過程需補地價、補豁免書費用(約為市值租金10至20%左右)(未包括差餉及地租)、並附上業權查冊、出示租約等。

過程其實不算非常複雜，批核時間亦不算長，只要看清OZP Portal圖則的註釋第一、二欄及細則就可。如已明白土地改變用途的基本玩法後，即使他日有興趣農地改成倉地，都可先做點功課，不用「盲摸摸」。而現時哪個地段較受歡迎，還有眼看的良好地段，有否隱藏危機，路權問題如何處理，就留待下回再說。

參考資料︰
城市規劃委員會
地政總署
規劃署
環境保護署

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