《地區分析—啟德的未來(二)》

先說說為何地下商業街不能吸引大財團踴躍出手呢？政府原是希望興建3層的地下商場，可經地下街從土瓜灣走到啟德。而此類的地下街，如尖東到K11、中環的置地廣場、銅鑼灣的SOGO和希慎，也是這個概念。

  但發展商在競投土地前，都必定已「計掂條數」！所有地下建築的維修都較地面建築來得複雜及昂貴，如要防水浸、防地下水滲漏、逃生要求等，都較為嚴格。再加上，啟德近郵輪碼頭、維多利亞海域、樓宇密度又不算高，是一個以空間，美景、舒適為賣點的地區，如把商業樓面往下發展，豈不是「暴殄天物」了？所以財團認為地下街的回報價值不足，營運成本太高，令競投意欲下降也不足為奇！

  雖然地下街前路未明，但實際已靜悄悄影響了周邊發展的時間表了，若果市場對地下街的需求低，政府就要改變策略以防再次流標，如把三層地下街樓面推上地面發展，那麼樓宇的高度限制就必要放寬。原本該地高限是80米(約可建20多層樓面)，推算要放寬多20米發展商才「有肉食」。  

若此做法通過，其他物業持份者便有理由以「參考個案」來要求放寬周邊樓宇高度。土瓜灣的十三街*就可能是其中之一。該區舊樓被收購的機會會被提升或推前時間，原本只有8層的十三街舊樓，可能會受啟德區宋皇臺站的發展影響，而把其規劃改變，放寬高度十至十五米，可申建樓層由至多20多層(估重建後總值35O-38O億)增至3O多層(超過4O0-43O億)。如此一來，對發展商或大業主來說，就有利可圖，而小業主亦有機會從收購或強拍中，獲得賠償，時間表也可能加快。  

另一方面，由於商業樓面在啟德區內未及時出現，就間接令周邊如土瓜灣或九龍灣的工商樓面，有機會在疫情後爆發出龐大需求，如失落已久的宏天廣場，及信和工商大廈亦可望從低谷逐漸回復。  

不過，樓宇發展也是要付出代價的。其負面影響就是社區的通風問題，香港在夏天時是吹東至東南風的，風會經土瓜灣吹入旺角、太子一帶，若把十三街、啟德樓宇加高，有機會遮擋部分海風，令該區的空氣質素下降。   以目前來說，啟德暫時的發展少於30%面積，仍在研究不少可行或可變的計劃，但都漸漸影響到周邊範圍，因此該區發展及樓價走向是存在很多可變因素呢！你能把握到嗎？  

*龍圖街、鳳儀街、鹿鳴街、麟祥街、鷹揚街、鵬程街、鴻運街、蟬聯街、燕安街、駿發街、鶴齡街、木廠街、馬頭角道。    

參考資料︰
香港城市規劃委員會
地政總署