《地區分析—啟德的未來(四)》

〈進入離地思想領域 啟德商業的敗走理由〉

目前在啟德跑道上，有8塊地皮已計劃興建超級豪宅，但在旁邊的3塊地皮卻因達不到拍賣底價而流標。原本政府規劃這些地段為商業樓面，如酒店、商廈等，但可惜得不到發展商或其他大財團垂青，原因何在呢？在看內文之前，請嘗試停一停，想一想，看看能否進入發展商思維，預計未來？

想好了嗎？ 你們是從哪個角度觀察的？彼得這次就從富豪的心態預想，大部分的富豪對保護私隱的要求甚高，喜歡住在人口密度低的地方(如山頂、跑馬地等)，更不介意交通不便及附近沒有食肆、也不需要娛樂設施，因為這些條件，他們只要有一輛房車出入就可以，又或者在家中已享受得到，所以根本不需建設在家的附近，寧可不便，都不要有一點噪音、更不能破壞附近景觀，個人私隱更不能被注意到。

加上，啟德跑道確實是因交通不便而人跡罕至，又不近啟德港鐵站或九龍灣港鐵站(步行距離都需約1小時)，因此發展商計計數，因這8塊住宅地是低密度，而郵輪碼頭已有一定面積的零售飲食，同時發現每年郵輪只得10次8次在此停泊，該處的生意根本很難經營，由此推論，即使在啟德跑道上興建商業大廈，不論是辦公室、酒店、餐廳、文娛設施等等，都很有可能「拍烏蠅」。

另一方面，如要等政府規劃發展基建至完成，又不知要多少時日，所以競價並不激烈，導致流標收場。

現在，又換作政府角度想想。既然不用作商業樓面，亦難以吸引遊客成旅遊區，那應該改規劃成甚麼才有吸引力呢？

最大可能就是…對！同樣是超級豪宅吧！把該段跑道的範圍打造成富豪區，比起商業樓面，更能吸引發展商或財團出價競投，而且政府亦有理由延緩，甚至不太發展該區基建，節省建築及規劃成本。但卻浪費了用百億打造的郵輪碼頭。而事實上，一般人一生又有多少次機會坐上郵輪呢？

你們又有其他可發展的構想嗎？還是真的重新考慮興建北角行人海底隧道到啟德，再走行天橋到觀塘呢(可看前文啟德的未來三)？不妨提出來一起討論吧！

文︰Peter、Hazel

參考資料︰
城市規劃委員會
立法會文件
地政總署
路政署

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