更重要的是，許多市場資料也沒提及「凱堤」只是地鐵綜合發展的一部份，亦即是一幅地皮上有多種用途。東面的土地包括夾在火炭站/「凱堤」的小型巴士總站、火炭站及沙田冷倉旁路軌至榕翠園以南的上空，將會建成4座122多萬呎的住宅樓面及11萬多呎的商場。(看附圖)；所以有機會是「凱堤」的商場會通過或直接覆蓋港鐵站，在不用行人天橋下融入這新建築群商場，最終接連火炭站的入閘大堂。

 

傳統上，東鐵火炭站把火炭區一分為二，也作為住宅及工業的緩衝地帶。九十年代初前，火炭工業區的確是從事生產或倉存，西南山上的穗禾苑是火炭區唯一的資助房屋屋苑(另一個較近的是禾輋邨)(可能是這一帶工廠勞動力來源)，加上西南面穗禾路及北面的樂林路一帶等低密度屋苑(可能是住上了工廠老闆/管理層)，銀禧花園及少數的村屋，地理上形生一個居住及工業生產緊密相依的小區。

 

火炭工業區一如香港所有的工業區，正急速的轉型，重工業消失中，商住發展興起。經歷了疫情的戰略考慮，彼得相信沙田冷倉、百適及嘉里、嘉民及新鴻基等大型倉庫，不論政府或市場將要它們繼續長期存在，以確保食物、日用品以致疫苗的存放及供應。其餘的工業樓面，除了部份仍然從事生產或食物工場或迷你倉外，許多已作辦公室用，也有很多實際上已有人居住了。此外，駿洋邨、彩禾苑及旭禾苑已植入了約17,000左右額外居住人口，還有5萬8千多呎零售樓面及近8萬呎的社福設施。

 

以目前轉型的步伐，加上目前規劃作工業，但實際只用作(山尾街)巴士總站、熟食市場及公園(可重新規劃)，不難預期火炭工業區如小瀝源及碩門，由工業轉型為商業/住宅的變化出現。那麼，圍繞這個火炭盤會令附近住宅價值是升是降，工業樓宇租值有否影響呢？ 下回再說。